よこはまの司法書士日記

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法定相続情報証明

こんにちは。司法書士の廣澤です。

 

法定相続情報一覧図という便利な制度ですが、最近、家裁に対して申立てを行う場合に、法定相続情報一覧図を提出すると次のようなことを言われました。

 

「相続人が生存しているか確認するため、相続人の現在戸籍の原本を添付してください」

 

どんな時にこのようなことを言われるかというと、法定相続情報一覧図の作成日から相当期間が経過している場合です。(管轄によっては期間が経過してなくても必要かもしれませんが) 

 

法定相続情報作成当時には、相続人が生存していたということが分かったとしても、現時点で生存しているかはわからないためということですね。

 

家裁としては通知を行う際に相続人がすでに亡くなっていた場合、さらにその相続人に対して通知しなければなりませんから、当然といえば当然ですね。すっかり見逃しておりました。

 

しかし、法定相続情報証明にも期間制限があるとなると、相続手続きにおいてはまだまだ面倒なところが残っているなぁと思った次第でした。

 

今日はこのへんで

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

認知症不動産専門の買い取りサービス

こんにちは、司法書士の廣澤です。

 

最近、恐ろしいサービスをネットで見つけましたので、注意喚起のために記事を書いています。

 

 

認知症不動産専門の買い取りサービス!?

 

インターネットでびっくりする宣伝をしている事業者がいました。

 

司法書士に登記を拒否された方、登記を本人申請で行って弊社で買い取ります。」

 

 

 

この広告の何が恐ろしいのか、簡単にご説明します。 

 

まず、民法には次のように定められています。 

第三条の二 法律行為の当事者が意思表示をした時に意思能力を有しなかったときは、その法律行為は、無効とする。

 

よって、司法書士は不動産の取引の際、売主の判断力に問題ありと判断した場合、登記申請を拒否する事があります。認知症の疑いがある方の売買はストップするということです。登記申請以前にその売買契約が無効である可能性があるからです。

 

シンプルに考えてみても、売ることを理解することができない方の周囲の親族等が同意したからといって不動産売却をすすめてしまうのは、本人から不動産を奪っているのと変わりませんよね。

 

上記宣伝の趣旨は、意思能力が全くなかったとは言えない状況の時に契約をしたのだとして、手続きを行うという事だと思います。司法書士は医師ではないので、本人の意思能力を正確に診断することなどはできませんからね。方法としては、かかりつけ医師の診断書を取得すること等が考えられますが、実際にすべての事業者がそこまで行っているかは疑問です。

 

 

 

では実際に契約当時、本人の判断力が全くなかったのにもかかわらず、売買をすすめてしまった場合、どうなってしまうでしょうか?

 

答えは条文どおり、どこまでいっても無効です。もちろん、その登記も無効です。

その他、問題点が多すぎるので、重要なところを箇条書きにしてみました。

 

 

 

1.買取り事業者が継続的に業として登記申請を行うことは、登記手続きは本人申請が許されているので、その傘の下ではグレーですが、以前同様の事業者が逮捕されていたことなどからも、司法書士法違反である可能性が高いといえます。つまり、高確率で犯罪組織です。

 

2.こういった不動産事業者の買取り価格は、まず間違いなく適正な価格でもないでしょう。売主にとっても関わる事自体がデメリットです。

 

3.認知症のAさん→買取業者→Bさん→Cさんと不動産が渡ったとしても、認知症Aさんの症状にもよりますが、買取り業者との契約はいつまでも無効なので、利害関係者のどなたかが無効主張した瞬間、あっという間に泥沼化するでしょう。

 

4.恐らく、Bさん、Cさんが損害賠償請求をする頃には、買取業者は倒産するなどしていると思いますから、不動産を購入する際には、これまで以上に注意しなければならなくなります。こういう事業者が今後増えれば、不動産の登記簿は全く信用できないという事になるでしょう。

 

5.認知症のAさん→不動産屋が買取り→Cさんに転売後、不動産屋がすぐに倒産、そのタイミングでAさんの親族が契約を無効主張し、不動産屋にはお金を返さず、Cさんだけ住宅ローンだけが残り、不動産もAさんに奪われ泣き寝入りという通謀虚偽表示のスキームを提案する事業者も出てくる可能性があります。

 

 

簡単にまとめると、将来にわたってその不動産は訴訟リスクが高い状態が続くという事です。しかも、買主はそれを調べるのが難しいというオマケつきです。

 

登記は本人申請が原則可能で、かつインターネットが発達していますから、こういう事業者も出てくるのではと思っていましたが、ついに出てきましたね!(昔からいたのかもしれませんが…)

 

 

買主が被害にあわないために、考えられる対策 

1.不動産を買うときは、登記簿の確認だけでは足りない。徹底的に売主を調べる。

2.不動産買取りを上記手法で行う業者からは、不動産を買わない。 

3.士業がダメだといったことを、安易に行わない。

4.売り主に、過去の売主の情報についても説明義務を課すなど特約をつける。

5.過去に不動産の所有権移転登記が本人申請で行われたものかどうかを確認する。

 

実際には難しいものも含まれますね…。

では、今日はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

一人遺産分割協議と中間省略

 

こんにちは。司法書士の廣澤です。今日は実務の事でも。

 

数次相続の場合で相続人が1名のケースでは、次の有名な判決があります。

 

所有権の登記名義人甲が死亡し,甲の法定相続人が乙及び丙のみである場合において,甲の遺産の分割の協議がされないまま乙が死亡し,乙の法定相続人が丙のみであるときは,丙は甲の遺産の分割をする余地はないことから,丙が甲及び乙の死後に甲の遺産である不動産の共有持分を直接全て相続し,取得したことを内容とする丙が作成した書面は,登記原因証明情報としての適格性を欠く(東京高裁平成26年9月30日判決及び東京地裁平成26年3月13日判決)

 

いわゆる、一人遺産分割協議の禁止ですね。

昭和30年通達で、単独相続の場合は中間省略登記が認められているところ、遺産分割協議が禁止されてしまうとなると、相続登記は次の2つの申請が必要になってしまいます。

 

(例)

平成1年 A死亡 相続人BC 

令和2年 B死亡 相続人C

 

①BC共有とする所有権移転登記

②Cを所有者とする持分全部移転登記 

 

そうです。このままだと、相続人が1名の場合だけ①の登録免許税が発生することになってしまいます。祖税特別措置法第84条の2の3第1項を使えば建物についてのみの支払いにはなるものの、他に方法はないでしょうか。

 

結論からいうと、上記事例でBが生きている間に、Cが不動産を取得することを話し合っていたというケースであれば、一人遺産分割証明書を作成することで、1度の登記のみとすることが可能です。過去、協議がすでに調っていたことをCが証明するという事です。協議は無理ですが証明は可能という理屈ですね。

 

このように記載してはいるものの、私は一度ミスをしてしまい、依頼者様にご迷惑をおかけしてしまったことがあります。その際は快くご対応いただき事なきを経ましたが、こういった先例には気を付けたいところです。

 

では、今日はこの辺で。

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

「身寄りのない高齢者支援」の詐欺?グレーな営業について

こんにちは。司法書士の廣澤です。 

 

前々から気を付けるようにといろいろな場面で聞いてはいましたが、最近も同様の手口で高齢者にあの手この手で契約を迫る社団法人がでてきたようです。

手口はこのような感じのようですから、お気を付けください。 

 

1.施設斡旋時の「身元保証人」「連帯保証」など、親族の金銭的不安をあおる 

2.一時的に親族を遠ざける

3.その間に、精神疾患・高齢の本人との間で契約を締結する 

 (つまり、勝手に契約したことにさせられる)

4.「弁護士がくる」と安心させるも、実際には弁護士は関与していない 

5.高額な費用請求し、自動で引き落とす。親族が支払いを拒否しても、「本人が納得した」と主張する。 

 

法律的には、精神疾患の本人との間で行った契約は取り消すことができます。しかし、親族が疎遠であるなどの事情のもとでは、泣き寝入りする方や争わない方もいることでしょう。

 

ブログやHPでも再々お伝えしてますが、司法書士、弁護士などの法律専門職でもなく、ケアマネージャー、社会福祉士など介護等専門職でもない者に、高額な財産やご高齢者の今後の生活のことなど、重要な判断についてをご相談されるのは危険ですのでご注意ください。 

 

では、今日はこのへんで。

 

 

登記申請を違法に行う事業者と通報先について

こんにちは。司法書士の廣澤です。

 

日本には、弁護士・司法書士・税理士など様々な士業があります。

そして、これらの士業ごとに、独占業務を規定する法律があります。この「独占業務」とは、法律で規定している士業以外は、その業務をしてはいけない規定のことです。

 

 

例えば、税理士以外の者が税務上の具体的なアドバイスを業として行うことは禁止されています。 

 

「税理士が教えない〇〇な節税方法」といったアドバイスを行っているコンサルタントや、無資格で確定申告代行をおこなった事業者が、実際には申告していなかった(又は脱税アドバイスをしていた)などでトラブルになった例を見かけますが、彼らはもちろん違反事業者です。

 

 

 

司法書士の独占業務 

 

司法書士法第3条に定められている業務が独占業務とされていますが、その一部を抜粋します。 

 

(業務)
第三条  司法書士は、この法律の定めるところにより、他人の依頼を受けて、次に掲げる事務を行うことを業とする。
① 登記又は供託に関する手続について代理すること。
② 法務局又は地方法務局に提出し、又は提供する書類又は電磁的記(電子的方式、磁気的方式その他人の知覚によつては認識することができない方式で作られる記録であつて、電子計算機による情報処理の用に供されるものをいう。第四号において同じ。)を作成することただし、同号に掲げる事務を除く。
(以下略)

 

上記のうち法務局に提出書類の中に、不動産登記や会社登記の申請書及びその添付書類、遺言書保管申請書、供託書などが含まれています。 

 

例えば登記に利用する株主総会議事録や売買契約書なども、業として行う場合には事業者は申請人の代わりに作成することできないという事です。

 

 

よって、司法書士以外の税理士や行政書士、不動産業者などが業として法務局に提出する添付書類や申請書を作成して代わりに手続きを行う(本人申請の建前で申請する場合も同様)ことは、司法書士法違反となります。

 

 

実際に、行政書士や不動産業者が多くの登記申請を行い、逮捕される事案がありました。悪質な場合は登記書類を作って本人申請の建前で目立たないように業務を行っているようです。これらは氷山の一角にすぎないでしょう。

 

無資格で不動産登記の疑い 男らを再逮捕(産経新聞) - Yahoo!ニュース

 

無資格で会社登記申請 容疑の行政書士ら逮捕 在留資格取得目的か 千葉県警 | 千葉日報オンライン

 

 

 

独占業務がある理由

主に国民の権利や財産、身体、生命の保護を目的として、独占業務が定められています。司法書士や弁護士は権利を、税理士や会計士は財産を、医師は身体や生命を保護するために存在します。

 

知識のない人が、人体にメスをいれる手術をしたり、税務申告の際税金をちょろまかしたり、嘘の登記を行って取引の安全をおびやかしたりするなど、国民の権利、財産、身体、生命が常に危険にさらされ、安全なサービスが担保されなければ、社会が混乱してしまいますよね。

 

もちろん、その分一般の事業者と比較して重い責任を課せられており、誠実義務に違反すれば最悪懲戒処分を受け、その地位をはく奪されます。 

 

 

独占業務違反を見つけた時の通報先 

 

上記のように、無資格者が反復継続して独占業務を行うことは、車の無免許運転と同じで犯罪です。

 

また、独占業務違反をする事業者というのは、継続的にその他の犯罪にも手を染めている可能性がありますから、不当に高額な請求をしてきたり、中抜きの紹介料などを受け取っている可能性も考えられます。野放しにしておくのは地域社会にとってもよくないことです。

 

・登記書類を作ってもらったが、自分で法務局に行くように言われた。(または法務局で待ち合わせすることになった)

・登記代行、登記相談、登記書類作成を依頼した相手が、司法書士ではないことが判明した。
司法書士と提携していると説明されたが、実際は司法書士でない者が業務を行っていた。
司法書士(法人)でないにもかかわらず反復継続して登記業務を請け負っている者(法人)がいる。

 

その事業者の監督団体は機能していないことが大半ですから、このような場合は、神奈川県司法書士会の次のページから通報して下さい。

 

 

www.shiho.or.jp

 

 

以上、参考になれば幸いです。 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

紹介料、キックバック、リベート

こんにちは、司法書士の廣澤です。 

「お客様紹介料」「登記顧問料」「リベート」

今日は、司法書士SNSでよく話題になっている、こういった怪しいお金についての話でも。

 

 

紹介料を払う、貰うのは当たり前?

 

商売をされている方にとっては、当然のようにやりとりがされている紹介料。

フリーランス界隈で有名な方も、ラジオでこんなことを言っていましたね。 

 

フリーランスで独立してすぐに軌道に乗せたいのなら、お客さんを紹介してもらった業者に紹介料を払ったり、営業が苦手なら営業代行に依頼(成果報酬型)すればいい」

 

それに、うちの事務所にくるチラシにもこんな事が書いてあります。

 

「相続時に物件を売りたい人を紹介してください!貰った手数料のうち、〇%を先生に支払います!」

 

このように、商慣習として、紹介料のやりとりやそのアドバイス、営業など、紹介料についての話がポンポンでてくるのが一般的だと思います。 

 

これは商人の考え方からきているのでしょう。

 

「タダでは絶対に動かない。お金もくれないあなたに親切する価値はない。対価をもらって初めてWINWINだ!」

 

と、こういうわけです。

 

法律に違反しなければ、倫理は意識しなくても良いのが一般的な個人に対する規律ですから、紹介料の支払いなどについては、信用第一である大きな会社を除いては問題視されることが少なでしょう。

 

 

しかし、それが法律専門職(司法書士と弁護士)になると話が少し違ってきます。

なぜでしょうか?

 

 

 

法律専門職は、紹介料を受け取っても支払ってもダメ 

弁護士と司法書士は、お客様紹介料や類似の報酬を支払ったり受け取ったりすることが、法律で禁止されています。(弁護士法72条、弁護士職務基本規程13条、司法書士法23条、司法書士法施行規則26条、司法書士倫理13条)。

 

これらの法律の趣旨は、資格の信用を維持するためだと思います。

 

 

例えば、近所の弁護士(又は司法書士)に相続相談をしたら、知人の遺品整理会社や葬儀社を紹介された。

弁護士が好意で紹介してくれたのだと思っていたが、数十万円を遺品整理業者、葬儀社に支払ったお金の中から、陰で受けとっていたらしい。そんな中、弁護士がこう主張したら、あなたはどう思うでしょうか?

 

 

「商慣習ではOKとされているし、別に法律で禁止されていない。相続の窓口として業者とWINWINな関係を築いたのです。あなたが紹介してくれといったから紹介したが、お金を受け取るんじゃないか?と確認されたわけではないし、あなたも遺品整理業者、葬儀社の見積もりに納得のうえ契約したはずだ。そこから私が紹介料を受け取ることに責められる理由はない。」

 

 

いかがでしょうか。

 

 

そもそもその弁護士に頼まなければ、数十万円安く済んだわけですから「こんなことなら初めから自分で遺品整理業者を探せばよかった」「弁護士(又は司法書士)はずる賢いことばっかりやっている」「弁護士(又は司法書士)は信用しないほうがいい。」「弁護士(又は司法書士)は怖い」

最終的には、「弁護士(又は司法書士)資格」なんかいらない。となることは明らかですよね。

 

 

 

一般的な事業者がこういった主張をすれば、確かによく考えずに依頼した方が悪いね、で話は終わりですが、法律専門職はそうではなく、弁護士制度、司法書士制度の存在意義自体が揺らいでしまうというわけです。

 

 

よって、業界全体のためにこういった倫理が重視されているものと私は考えています。

 

 

 

なぜ、紹介料が話題にのぼるか?

 

最近だと、EAJ問題と行政書士など法律家をうたっているのに紹介料の授受をしているという話が話題になりました。 

 

1.EAJ 問題

EAJとは、依頼1件ごとにシステム利用料を支払うことで、依頼を貰えるシステムです。EAJ登録司法書士の違反懲戒処分リスクの注意通達

 

簡単に言えば、「システム利用料」自体が受託に応じて支払われるものなのであれば、それは紹介料にあたる恐れがあるという内容の通達が出されています。

 

なんとなく大丈夫そうだと思って使ったシステムが、実は大丈夫じゃなかったという感じでしょうね。紹介料なのか?広告にすぎないのか?という明確な判断基準がないので、間違いやすいのかなぁと個人的には思っています。 

 

ちなみに私は、紹介料か広告かを判断するときは、次のように考えています。 

 

① 依頼が約束されていない紹介等に対する費用の支払いは広告(顧客を紹介はしてくれるものの、自分で営業して選ばれなければ受注できないシステム) 

 

② 依頼が約束されている紹介に対する費用の支払いは紹介料(成果報酬型の営業代行会社の利用、1件ごとの紹介料)

 

よって、営業が苦手な先生などは、補助者を雇ってから、営業してもらったりしているのを見かけますね。

 

コストは雇用した時点で発生し、また、1件1件の依頼が約束されているわけではないので、成果報酬型の営業代行とは違うという考え方になるのでしょう。

 

しかし、歩合給にした場合は紹介料に該当するような気がしますね。

 

 

 

2.行政書士の問題 

行政書士や税理士等は法律専門職ではないので、一般事業者と同じように紹介料の支払いや授受は禁止されていません。 

 

よって、先の一般事業者のように商慣習どおりの経営をしている方が多くても何も問題ありません。

 

実際に、司法書士と弁護士がいない相見積もりサイトでは、「あなたがお客さんに提案した報酬の40%をいただきます!」と宣伝して、行政書士と税理士の登録を募集しているのを見かけます。最近の葬儀社とマンション坊主の関係みたいな感じですね。

 

では、なぜこれが問題になるかというと、行政書士は今「街の法律家」というキャッチフレーズを掲げて、業界の信用性向上を行っている真っ最中であるためです。

 

どうしても法律の専門家であるという認知を広めたいと頑張っているところなのに、法律専門職(弁護士と司法書士)が禁止されている紹介料の授受を堂々と行う者がいるのは、業界にとって困るわけです。

 

よって、そういった「法律家であるという認知を広めたい」行政書士と、「法律家なんて目指していない」という行政書士で争いがあるのです。

また、司法書士には行政書士の兼業者が多くいますから、自らの利益のために業界全体を壊しに行く勢力にも見えてしまうということで、話題になるわけです。 

 

 

まとめ

紹介料の授受の話は、一般の方にとってどうでもいい話かというと、そうではありません。この記事でシンプルにお伝えしたいことは「法律事務のことは、必ず最初に司法書士か弁護士にご相談ください」という事です。

 

銀行マンや不動産屋さん、保険営業マンや行政書士などに、窓口として相続手続・遺言・成年後見・会社登記・不動産登記のご相談をなさるのは、現時点では損失が大きいかと思います。

 

では、長くなったので今日はこのへんで。

 

商品の価格

こんにちは。司法書士の廣澤です。

 

今日は、転職の思考法という本でとりあげられていたことなのですが、私も普段から強く意識していることをとりあげてみようと思います。

 

それは『自分の売っている商品を、自分もその価格で買うか?』という問いについてです。

 

私はこの質問に対する答えがNOの場合は、そのサービスを提供することを避けるか、そのようなものを売っている会社に勤めている時は、すぐに辞めるべきだと考えています。 なぜそうするのかというと、自分を嫌いになりたくはないからです。

 

根拠はビジネス本にすぎませんが、自分なら買いたくないようなサービスや商品を提供し続けた場合、どうなるかというと、だんだん個々人の人格や組織が腐敗し始めるのだそうです。 ここでの腐敗とは、自分や組織を正当化して、自分自身にも嘘をつき始めることですね。

 

犯罪に置き換えるとわかりやすいのですが、例えば、盗人や振り込め詐欺グループにも必ず正義があります。みんな悪気があって犯罪をしているわけではないはずです。

 

例えば

「背に腹は変えられないから」

「家族を食べさせるため」

「社会は厳しいから」

「若者にお金が渡らないから」

「富の再分配のため」

 

などなど適当な理由をつけて自分を納得させ、悪いと思っていることをする。しかし、自分は悪い人間だと思い続けることは不快なので、私は悪くないと思い込むためにこじつけで理由を作り出すことで、心の安定を保つという流れが典型的だと思います。心理学だと認知的不協和によるものですね。

 

これらは組織的にそのように教え込まれていることもあり、 犯罪グループでなくとも、ドキッとする方が沢山いるのではないでしょうか。

 

個人レベルの話で、自分自身を腐敗させないためには、会社に反抗するというのは実際難しいですから、適正価格で自分の納得できるものを提供できる環境に移動するというのが一番簡単だと思います。私の場合はこれが士業だったのかもしれません。

このように書くと、私が転職を進めているみたいに見えますね(笑)

 

ドキッとするのは、図星であり、自分に嘘をついているサインでもあるそうですから、そういう方は行動されてみてはいかがでしょうか。

 

では、今日はこの辺で。