強力な使用貸借契約

こんにちは。司法書士の廣澤です。

今日は、最近考えたことでも。

使用貸借については、受験知識で誰でも知っていますが、条文を読んだだけだと、借りている人が死亡した場合も含め、一方的に、簡単に解除できそうに読めますよね。

しかし、実務において、建物所有目的の使用貸借の場合は、ほぼ借地権なみの効力を有する裁判例があり、そう簡単に解除ができいないようです。

第六節　使用貸借
（使用貸借）
第五百九十三条　使用貸借は、当事者の一方がある物を引き渡すことを約し、相手方がその受け取った物について無償で使用及び収益をして契約が終了したときに返還をすることを約することによって、その効力を生ずる。【諾成契約】
（借用物受取り前の貸主による使用貸借の解除）
第五百九十三条の二　貸主は、借主が借用物を受け取るまで、契約の解除をすることができる。ただし、書面による使用貸借については、この限りでない。
（借主による使用及び収益）
第五百九十四条　借主は、契約又はその目的物の性質によって定まった用法に従い、その物の使用及び収益をしなければならない。
２　借主は、貸主の承諾を得なければ、第三者に借用物の使用又は収益をさせることができない。
３　借主が前二項の規定に違反して使用又は収益をしたときは、貸主は、契約の解除をすることができる。
（借用物の費用の負担）
第五百九十五条　借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
２　第五百八十三条第二項の規定は、前項の通常の必要費以外の費用について準用する。
（貸主の引渡義務等）
第五百九十六条　第五百五十一条の規定は、使用貸借について準用する。
（期間満了等による使用貸借の終了）
第五百九十七条　当事者が使用貸借の期間を定めたときは、使用貸借は、その期間が満了することによって終了する。
２　当事者が使用貸借の期間を定めなかった場合において、使用及び収益の目的を定めたときは、使用貸借は、借主がその目的に従い使用及び収益を終えることによって終了する。
３　使用貸借は、借主の死亡によって終了する。
（使用貸借の解除）
第五百九十八条　貸主は、前条第二項に規定する場合において、同項の目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したときは、契約の解除をすることができる。
２　当事者が使用貸借の期間並びに使用及び収益の目的を定めなかったときは、貸主は、いつでも契約の解除をすることができる。
３　借主は、いつでも契約の解除をすることができる。
（借主による収去等）
第五百九十九条　借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物がある場合において、使用貸借が終了したときは、その附属させた物を収去する義務を負う。ただし、借用物から分離することができない物又は分離するのに過分の費用を要する物については、この限りでない。
２　借主は、借用物を受け取った後にこれに附属させた物を収去することができる。
３　借主は、借用物を受け取った後にこれに生じた損傷がある場合において、使用貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が借主の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない。
（損害賠償及び費用の償還の請求権についての期間の制限）
第六百条　契約の本旨に反する使用又は収益によって生じた損害の賠償及び借主が支出した費用の償還は、貸主が返還を受けた時から一年以内に請求しなければならない。
２　前項の損害賠償の請求権については、貸主が返還を受けた時から一年を経過するまでの間は、時効は、完成しない。

裁判例の一例

・598条の「目的に従い借主が使用及び収益をするのに足りる期間を経過したとき」について、木造建物であっても、建物所有目的とした場合には、30年を超える期間を要するとしたもの

・建物が立っている土地を買った人が、建物収去土地明け渡し請求を行った場合に、その行為が権利の濫用にあたるとして、請求棄却したもの

・立ち退き料の支払いを条件としたもの

・使用貸借は時効取得の対象となるとしたもの

・借主が死亡しても、建物所有目的の場合は、特別の事情がない限り、使用貸借が当然に終了するものではないとしたもの

借主死亡による使用貸借の終了の条項も、任意規定なので、継続する合意があったと主張されてしまうと、困りそうですね。

以上、いろいろあげてみましたが、借主は無料で借りているだけなのに、強力に守られていますね。しかし、家族のように仲の良い知人に、土地を貸してあげたというのがスタートだったとして、この問題に巻き込まれるのは、購入者や貸した方の相続人です。

使用貸借・占有者がいる土地を購入しようとお考えの会社様などは、要注意ですね。不動産購入時には、現地確認が必須です。

また、現在、使用貸借をされている方は、土地を借りている人に購入してもらうなどを検討されたほうが、今後のためには無難ではないかと考えました。

では、今日はこの辺で。

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登記書類の真否確認義務

こんにちは。司法書士の廣澤です。　

ようやく、本年度の研修単位を取得し終わりました。お疲れ様でした。

今日は、研修で気になった東京地裁平成２７年１１月１０日判決についてでも。　

司法書士が、売買等の際に、添付書類についてどこまで確認すべきか、また、どこまでその真否について責任を負うのかについて、要点が明確になった判決ですが、忘れないようにブログに書いておきます。

原則：書類の真否については、司法書士の相場通りの報酬であれば、責任を負わない。（たとえ、申請後に登記官が看破したとしても）また、連件申請する司法書士が信頼できるに足る場合は、前件司法書士が確認した書類野内容を、重複して確認する必要はない。

例外：①特別に書類の真否確認を依頼された場合（依頼を受けて報酬を加算したなど）　②明らかな偽造又は変造が確認できる場合　③その他真否を疑うべき相当な理由がある場合

上記は、書類の確認時の違法性についての話なので、実際にはとりあえずの基本的な基準として、各々で確認業務の重さのバランスは考えないといけないだろうとは思いますね。

では、今日はこの辺で。

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明けましておめでとうございます

あけましておめでとうございます。司法書士の廣澤です。　

本年もよろしくお願いいたします。

事務所は１月４日から営業開始しておりますので、お問い合わせはＨＰから直接、ご連絡ください。　

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司法書士の懲戒

こんにちは。司法書士の廣澤です。

資格者として登録していると、毎月、月報司法書士という、資格者用の冊子が届くのですが、その冊子に、毎月、懲戒処分者がいる場合は、その詳しい理由や状況が記載されています。　

そこで、処分された人の顔を、念のため知っておこうと、ネットで、ちょこちょこ名前を検索していて気づいたのですが、懲戒処分を受ける司法書士は、ネットで情報がほとんど出てきませんでした。

HPがあっても多くの場合、顔写真、個人ブログのようなものが、存在しません。

今時、HPがない事務所は、統計はありませんが、珍しいのではないかと思います。　

また、HPは仕事で運営していくわけですし、士業はサービス業のようなものなので、マーケティングの観点からも、自己開示が絶対だと思うのですが、そのような記載がどこにもないのです。これは、とても不自然だと感じます。

少し調べればわかる、当然の運営についても知らないわけですから、この事務所は、そもそも実務を遂行する能力があるのか？と不安になってしまいますね。

案件を放置してしまうような”ヤバイ事務所”というのは、ネット検索ででてくるか？という観点で、ある程度は判断できるのかもしれません。有益かと思いましたので、ブログ記事にしてみました。

では、今日はこの辺で。

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戸籍請求の一元化

こんにちは。司法書士の廣澤です。　

来年から、戸籍類をひとつの本籍地でまとめて請求できる制度が始まります。

これまでは、何度も何度も別々の本籍地にたいして、郵送請求する必要がありましたが、ご家族の戸籍を集めたいといった需要に対しては、負担がかなり軽減されるのではないでしょうか。（窓口では、今でもかなり待たされますので、長時間待たされる覚悟は必要になりそうですが…）

具体的には令和６年３月１日から、戸籍法が施行されますので、それ以降になります。　

ただし、今のところ、郵送不可（職務上請求も不可）とのことですから、士業等の専門家が受任して行う場合は、郵送対応になるところは変わらないでしょうし、兄弟相続などで大量の戸籍が必要な場合、読み取り自体が難しいので、専門家に依頼しなければならないという負担は残りそうです。

恐らく、簡単な親子相続などで、自分たちで手続を行っていけるようにするという趣旨の改正かと思われますが、とりあえずは様子見ですね。

では、今日はこの辺で。

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司法書士と年次研修

こんにちは、司法書士の廣澤です。

明日は年次研修があるので、そのことについてでも。

司法書士には、以下の研修を受ける義務があります。

・単位制研修（年間12単位取得義務のある研修）

・年次制研修（５年ごとに行う倫理研修）

・リーガルの研修（2年で15単位）

年次制研修は、本人確認、意思確認、職域制限などの司法書士の倫理面に対するケーススタディが提示されて、合格年度や経験の異なる様々な司法書士が討議する研修ですが、明日はその年次研修がありますので、午後はお休みをいただいております。

研修は実際に会場に集まるものと、ZOOMでグループディスカッションを行うものとがありますが、定員に入れたので、ZOOMで行うものにしました。

最近は、ZOOMでグループディスカッション形式の研修が増えていますが、教室でただ話を聞くタイプの研修とは違って、毎回、かなり勉強になりますので、レベルアップの機会になるかなぁと思っております。

では、今日はこのへんで。

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うまくいかない事ほど面白い

こんにちは。司法書士の廣澤です。　

最近は、スポーツの秋にしようと思い、いろいろとスポーツを体験してみて、ダーツとゴルフの打ちっぱなし通いを始めてみました。　

やってみると、思うようにボールがクラブに当たらなくて、ときどき、パーンと当たったときに、すごく楽しいなぁと感じています。

体を動かしていてふと、考えたのですが、「面白さ」とは、思い通りにならない事が、思い通りになる過程で感じるものなのではないかと思いました。予測している報酬よりも大きな報酬があると、ドーパミンが出るといいますから、自分の成長の度合いによって、ドーパミンがドバドバと出ているのかもしれませんね。

思い通りにならないとうのは、いわば、苦しみですが、克服できるタイプの苦しみは、スパイスになって、面白いと感じるきっかけになるのかもしれません。そう考えると、苦しみも捨てたものじゃないですね。

考え方を変えると、クリエイティブでない事務仕事等は、無難に目的を完遂することが主で、面白い＝うまくいっていないことになるので、面白さは必要ありません。ですが、創造性が必要なものや、チャレンジが必要な仕事では、面白さを感じるものなのかもしれません。

趣味に関しては、面白さを体感すること自体が目的なので、仕事とは違い、より、難しいものが面白そうですね。

整理すると、仕事は得意なものを、趣味は不得意だが、練習で改善できるタイプのものを選択すると、退屈せず、かつ面白さを感じながら、日々を過ごせるのではないでしょうか。

と、かなり雑ですが、こんなことを考えてみました。

では、今日はこの辺で。

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